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共有产权房是不是保障房?

发布时间:2017.09.04 作者:深圳中原地产网 有产权房在一些地方纳入了保障房体系,在另一些地方未纳入保障房体系,但都绕不开保障房存在的诸多“根本问题”。通过政府直接补贴居民、政府购买服务等形式,尽量减少工作环节、有效降低监管成本,减少出现问题、滋生腐败的可能性,将是改革和完善保障房体系的方向。

住房和城乡建设部有关负责人近日透露,共有产权住房试点正在北京上海深圳成都淮安黄石6个城市推进。共有产权房被称为楼市的“搅局者”,价格一般比周边商品房低三成左右,因此受到购房者追捧。公众对共有产权住房评价不尽相同,共有产权房本身的一些问题也有待进一步厘清。

共有产权住房较之经济适用房、限价商品房等的明显不同,就是居民与政府共同拥有房屋产权,共同分享土地和房屋的增值收益,共同承担土地和房屋贬 值带来的风险。共有产权住房实际上是居民与政府“合伙”买房、共享产权,而由居民“独享”房屋使用权,由此大幅降低了居民的购房成本,减轻了居民的住房消 费负担。但就性质而言,共有产权房究竟是保障性住房还是商品房,目前各试点城市并未有统一的界定。

今年《政府工作报告》在论及“完善住房保障机制”时提出,要增加中小套型商品房和共有产权住房供应。北京市的共有产权住房又叫“自住型商品 房”,今年北京市保障房、共有产权房、商品房的土地供应比例为1.3:1:1,全市将有7万套共有产权房供应。与北京拟将共有产权房打造成保障房和商品房 之间的“过渡形态”不同,四川省明确提出,将购置型保障房中的经济适用住房、限价商品住房等并轨管理,统一为共有产权住房,使之成为购置型保障房的主要形 式。

由于尚在试点阶段,共有产权房在一些地方纳入了保障性住房体系,在另一些地方未纳入保障房体系,这种“不统一”是可以理解的。尽管如此,共有产 权房仍体现了与经适房、限价房等保障房大致相同的治理逻辑——政府通过减免土地出让金、与居民共有产权等政策手段,适度限制房屋价格,帮助中低收入人群实 现购房需求,改善住房条件。为此,政府需要通过一系列制度设计和政策措施,从三个方面保证共有产权房政策公平实施——

一是严把“入口”, 严格审查居民的购房资格,核实申请者的住房条件、收入状况和财产状况等,防止“开宝马住经适房”之类的荒唐故事重演。二是压缩共有产权房的牟利空间,使购 买共有产权房除满足住房需求外,成为“无利可图”之事。这将使得共有产权房对“开宝马”的人失去吸引力,使共有产权房确为中低收入者拥有和使用。第三是疏 通“出口”,完善退出机制。有的居民购买共有产权房时资格没有问题,但后来收入、住房等情况发生了较大变化,超出了共有产权房覆盖的标准,就应当以适当方 式退出,让其他中低收入者“递补”享受共有产权房。

前些年推出经适房、限价房等保障房品种时,住建、财政、民政、公安、银行等职能部门和机构在以上三方面做了很多工作,但造假骗购、暗箱操作、腐 败交易等问题仍屡有发生。究其原因,主要缘于工作环节越多,涉及的部门和人员越多,监督管理的成本就越大,出现问题的可能性也就越大。现在,在既有保障性 住房格局之中或之外推出共有产权住房,仍然要做好严把“入口”、压缩牟利空间、疏通“出口”工作。从目前北京等六城市试点的情况看,共有产权住房的工作环 节有时比经适房、限价房更多,监管成本或许更大,可知在共有产权住房政策执行过程中,出现问题的可能性仍然较大。

共有产权住房无论是否纳入保障房体系,都绕不开保障性住房存在的诸多“根本问题”。通过政府直接补贴居民(如借鉴“医保基金”思路设立“房保基 金”)、政府购买服务(政府购买商品房,以保障房名义提供给中低收入者)等形式,尽量减少工作环节、有效降低监管成本,减少出现问题、滋生腐败的可能性, 将是改革和完善保障房、共有产权房的方向。


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