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2018/07/27 第四十期

不知不觉2018年已经过了一半,回顾上半年,深圳楼市似乎已经从前年的限购政策中缓过劲来,有慢慢复苏的迹象。但是,政府对楼市的限制缺没有松懈下来,从“三价合一”到“只租不售用地”再到“二次房改”,都显示出政府严控楼市的决心。下面请大家跟随小编的脚步,一起来看看平静的2018上半年发生过哪些不平静的事情?

事件一、粤港澳大湾区规划出炉 粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群,与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。粤港澳大湾区面积达5.6万平方公里,覆盖人口达6600万,GDP总量超过10万亿人民币。
粤港澳大湾区面积达5.6万平方公里,覆盖人口达6600万,GDP总量超过10万亿人民币。 作为全世界潜力最大湾区,大湾区牵动着许多人的心。一旦大湾区的具体规划出炉,势必会对周边城市的房价产生翻天覆地的影响。

这将是2018年中国区域经济发展的最大红利,其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。
事件二、三价合一 所谓三价合一就是,二手房交易中的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,这三个价格要统一起来。此政策一出,将会非常有效的打击“高评高贷”和“阴阳合同”的楼市乱象,但是三家合一又带来了一个另外的影响,刚需购房又更困难了一步。正是由于“三价合一”刚需在购房时则需要缴纳更多的税款或者是更多的首付,无形中加大了刚需购买二手房的难度,也间接的推动了新房市场的火爆。

三价合一

即便是如此,小编认为三价合一对深圳楼市的影响也没有那么大。小编从深圳中原地产研究中心了解到,上半年三价合一政策短期内对二手市场成交量造成了一定的冲击,二手市场成交遇冷,观望情绪浓厚。

但深圳经济发展前景好,粤港澳大湾区概念也将兑现,对房地产市场的支撑力度强,三价合一影响也已逐渐减退,市场将保持平稳。


事件三、七十年租赁住宅用地 在今年的第一宗土地交易中首次出现 “只租不售”的住宅用地,并且一下就是三宗,唯一一宗可售的住宅用地还是“5年内限售”。即使是这样,仍然有30余家房企进行了“抢地大战”,人才安居集团笑到了最后,抢到了3块只租不售的用地,而中海集团经过几轮厮杀抢到了“5年内限售”的土地。

小编认为,随着深圳的土地越来越稀缺,未来深圳的土地的来源还是城市的更新,随着深圳旧改的逐步推动,土地的成本越来越高,外来人口越来越多,深圳的房价也必然会始终位居高位。

2018龙岗、坪山拍地详情
事件四、打包整售 最近,打包整售的现在频发,上班公寓成为资本市场的新宠,为了顺应市场的需求,不少大企业也打起了公寓的注意,开始打包购买商办公寓,光是今年上半年就发生了5起类似的收购:

2018年上半年整体打包出售项目
大企业也打起了公寓的注意,开始打包购买商办公寓

小编认为,资本市场青睐深圳市看中了深圳未来的潜力,随着房价的居高不下,长租公寓开始兴起,随着长租公寓的逐步发展,再加上政府对租赁市场的扶持,深圳未来仍有可能产生大规模的整购情况。
事件五、摇号购房 自从10.4新政出台以后,“限购”“限价”“限售”一直是政府倡导的主旋律,新房和二手房价倒挂现象明显,再加上“三价合一”促使二手房产生的高税费,以及粤港澳大湾区的多重利好影响,新房市场越来越火爆, 持有资金的客户远远大于项目房源数量,于是乎便出现了“摇号选房” 。

摇号选房
事件六、二次房改 六月初,深圳是政府发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。这一重磅文件又被人们认为是深圳的第二次房改,房改主要内容为:

二次房改主要内容展示

在2018—2035年,深圳市将建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

其中在2018—2020年建设筹集各类住房42万套,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

小编认为,随着人才房的比重逐步加大,深圳未来可以逐步变成为一个以公建房为主体的的城市,让越来越多人在深圳有房可住。但是,随着公建房的比例逐步变高,公建房、普通商品房、豪宅间的价格差距可能会越来越明显,各个阶级的差距也会越来越明显。
事件七、光明新区转正 5月25日,国务院同意设立深圳市光明区,将深圳市宝安区的光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道划归光明区管辖,以光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道的行政区域为光明区的行政区域,光明区人民政府驻光明街道广场路1号。
广东省人民政府关于设立深圳市光明区的通知 小编认为,从光明新区到光明区一共历经了十余年,而龙华区和坪山区也早已经在前年纷纷“转正”。在光明区的未来规划中,共有四条地铁贯穿光明,并且13号线跟11号线一样是一条快线,大大缩短了光明到福田南山的距离,拉近了各个区的距离,而未来的凤凰城,也将会使光明区的新CBD。


光明城
事件八、个人所得税改革 上个月,在十三届全国人大常委会第三次会议中,审议了个人所得税法修正案草案,这是历史性的一次变革,首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。
个人所得税 小编认为,住房贷款利息可以抵扣个税虽然对购房者的影响相对较小,但是其透露出政府帮助购房者消减购房压力的决心,大众在享受更加公平税制的同时,也需要承担更多如实提供收入信息、自行申报等方面的责任。
事件九、房贷利率飙升

自10.4新政以来,国家限购政策频出,各大银行也缩紧了贷款的额度,导致房贷利率持续走高,刚需的购房成本日益增加。

据数据显示,5月份,全国首套房贷款平均利率为5.60%,相当于基准利率的1.143倍,环比上升0.72%,同比上升18.39%。

全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。
深圳商业银行房贷利率情况
小编认为,随着国家对“疯狂楼市”多角度的调控,房贷利率的上升在所难免,不少刚需也因此增加了购房成本。就目前的调控力度,为了继续稳定调控力度,未来房贷利率仍有不小的上升空间。
事件十、棚改货币的退出 6月25日,市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行,今年将以实物安置为主。最近几年,棚改推动了地方经济的发展,也一夜之间造就了不少千万富翁,但是也间促进了房价的飙升,给很多三、四线城市的刚需群体们带来不小的压力。随着棚改货币化的叫停,疯狂的楼市势必会得到暂时的缓解。

小编认为,棚改货币化的叫停对一二线城市影响甚微,但是对三四线城市来说却是致命的,一些无人口流入,供需并不紧张的三四线城市,楼市将迎来风险。

回望2018,深圳楼市政策频出,风风火火抑房价,展望2018,会是更大的暴风雨,还是雨后的彩虹终于来临呢?

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