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2019/2/1 第四十六期
2018年对深圳楼市来说,看似波澜不惊,实则暗潮汹涌,内有政策钳制,外有贸易战对国内的经济的压制。但是,整体上楼市还是围绕着"稳房价"的政策在推动。上半年三价合一、二次房改市场短期调整,但很快回升;下半年731新政调控严厉,市场反应非常明显。731新政调控也直接导致了深圳市场上、下半年表现完全不同,上半年深圳市场有所回暖,成交有量价齐升趋势;而下半年731新政后,住宅限售3年、公寓限售5年,市场成交骤降,流动性显著下滑,价格也由升转跌,短炒投资客基本离场,刚需客观望态势明显,由此深圳正式步入下行调整阶段。总体来说,2018年属于房地产市场调控加码的一年,经济下行压力加大,市场调整,稳房价成为未来市场的调控重心。接下来,让我们一起来由浅至深了解一下2018年深圳楼市!

1、GDP增速下行 稳增长成首要任务;
2018年中国经济下行压力继续加大,国内外经济环境更加严峻。国外需求放缓,贸易摩擦加剧。预计明年货币政策稳中向松,财政政策也将更为积极,基建投资将继续回稳。同时财政赤字可能上调、更大规模减税政策出台,激发经济增长活力。
GDP同比增速
2、内外需求明显下滑 制造业景气度持续回落 ;
2018年全年官方制造业PMI平均50.9%,表明2018年制造业总体保持平稳增长。但是,自中美贸易战以来,国内外经济环境变化,国内经济不景气、国外经济增速放缓,新订单指数持续下滑,生产经营活动预期指数年内新低,制造业企业预期下滑。
制造业景气度持续回落
3、房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显;
2018年受市场调整与经济下行压力影响,房企资金压力较大,融资渠道缩紧,融资成本大幅提高。从全国销售面积和销售额来看,2018年商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑,4-7月的短暂反弹在市场政策调控下转头向下,房地产市场调整趋势明显,观望情绪陡增。
商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑
4、调控加码频繁 市场迅速转冷;
2018全国部分城市调控政策加码,效果明显,房价快速上涨的势头明显被抑制。
全国房地产开发累计增速
5、因城施策成主旋律 政策见底稳中向松 ;
全国各大城市拥有着不同的情况,因地制宜推动适当的楼市政策,才能保证各城市楼市健康、稳定发展。
调控加码频繁 市场迅速转冷
6、政策红利凸显 长租公寓发展喜中带忧。
现阶段,短期内解决城市人口住房问题最有效的办法就是发展长租公寓,随着资本的进入长租公寓的健康和快速发展问题值得探讨。
因城施策成主旋律 政策见底稳中向松

1、土地市场表现平稳,成交总金额下滑;
2018年土地市场表现较为平稳,全市共成功出让61宗土地,占地面积145.5百万平,成交金额449.2亿元。相较2017年来看,2018年全年土地成交总面积较去年增加19.7%,成交金额同比下滑44.5%,土地市场供应总均价降低明显。
土地市场表现平稳,成交总金额下滑
2、全年10宗居住用地出让 ;
相比于过去两年的土地市场而言,2018年深圳土地市场供应成交量相对平稳,全年共有10宗居住用地出让,值得注意的是,该地块位分布龙岗、坪山、大鹏等关外地区,深圳市人才安居集团拍得7宗,项目需要70年自持,未来将用于发展租赁市场。
土地成交与出让
3、坪山、南山为土地供应主力区域;
2018年南山区土地成交宗数为17宗,领先全市,其次为坪山区,成交10宗。工业用地大多集中在南山区与坪山区。
2018土地成交区域分布
4、留仙洞总部基地为成交热点 交易金额26.69亿。
南山留仙洞总部基地为热点供地区域,2018全年集中成交7宗土地,面积约45601平,出让金额合计近26.69亿元,是年内土地出让最多、出让金额最高的区域,可见政府对留仙洞总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。
留仙洞总部基地为成交热点

1、新房住宅供应大幅增;
2018年深圳市新增预售住宅391.9万平,同比增加20.0%,新房供应除了新增预售外还有部分现楼入市,根据深圳中原研究中心监测,2018年新入市住宅面积合计400.5万平,同比增加34.4%。
新房住宅供应大幅增
2、新房住宅限价明显,南山区最为明显;
2018年全市新房住宅成交2.9万套,同比增加13.8%,成交面积为292.4万平,同比增加12.8%。新房住宅推盘量大幅增加,但成交量在历史周期中仍处于低位。2018年新房住宅限价明显,住宅均价延续2017平稳下调趋势,从1月至12月累计下调180元/平,全年均价为54120元/平,同比下降0.6%。
新房住宅限价明显
2018年深圳一手住宅成交对比
3、新房住宅全年备受关注;
2017年新房市场全年观望情绪浓厚,2017年积压的购房需求在2018年得以释放,且在政府严格限价下,一二手房价倒挂现象明显,另外,"三价合一"政策提高了二手房购房成本,部分二手房客户转向新房市场,上半年新房市场关注度持续高涨。"731"新政对深圳楼市造成重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。在市场预期转变后,开发商比二手房业主更快做出反映,而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性,新房住宅的关注度仍远高于二手房。
近三年一手成交面积和销售面积
4、大运片区成交最为火热;
2018年全年新房住宅成交合计成交2.9万套,从各区成交套数来看,龙岗区占比47%,其次是宝安占比27%,南山区占比9%。对比各区成交面积来看,龙华区成交面积同比增加4.0%,成交套数同比下降3.3%,可见龙华区套均面积有所增加,而罗湖区正好相反,其套均面积从127平下降到92平。
近三年深圳区域成交面积
近三年深圳区域成交占比
5、华润置地年度成交金额第一。
2018年华润置地凭借华润深圳湾•悦府、华润城润府、银湖蓝山润园三项目成交金额达到152.26亿元,位居成交金额TOP10开发商榜首。
2018新房住宅成交TOP10

1、全市供应量微跌;
2018年公寓供应量依然维持在133.51万平的高位,同比去年下降0.36%,为近四年来供应量的首次下跌。全市供应量最大的区域为龙岗,批售面积为35.50万平,供应占比为26.59%。
2018年公寓成交走势
2、公寓成交量升价跌;
2018年深圳商务公寓成交18384套,成交面积106.80万㎡,同比上升9.03%,创历史新高。价格方面,商务公寓的价格近六年来首次出现回落,成交均价为59762元/平,同比下跌3.79%。
2018年公寓面积成交走势
3、公寓成交占比近四成;
从成交数据来看,近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。今年的商务公寓成交占比同比上升3.4%,达到了38.5%,为历年成交占比的最高水平。
2018年公寓占全市成交走势
4、商务公寓成交主力在龙华和龙岗;
2018年商务公寓的成交主要集中在龙华和龙岗两区。龙华地理位置优越,随着基础设施的不断完善,越来越多的客户开始认可龙华物业的升值潜力。龙华2018年公寓成交面积为29.61万平,占全市成交面积的27.72%,成为全市公寓成交最热门的区域,成交均价为63330元/平,同比上升10.8%。
2018年深圳各区域公寓成交走势
5、300万以内公寓成交占比超六成;
2018年总价在300万以内的公寓成交占比超六成。市场上成交最多的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间,占比达到59.6%,比去年占比上升了15.1%。除了成交总价集中化,面积也更加集中在小户型上,今年45㎡以下公寓成交占比上升了17.6%至43.2%,成交占比遥遥领先,其他面积段的公寓成交占比均有所下滑。
2018年深圳公寓价格区间走势
6、龙光玖钻为成交套数、成交金额双料冠军。
2018年商务公寓成交套数榜首为龙华的龙光玖钻,成交套数为4114套。龙岗的金地龙城中央自在寓以1376套的成交量排名第二。
2018年商务公寓成交量排行
2018年商务公寓成交金额榜首依然是龙华的龙光玖钻,成交金额为134.32亿元。南山的臻湾汇以57.41亿元的成交金额排名第二。
2018年商务公寓成交价格排行

1、豪宅成交乏力 均价持续攀升;
2018年深圳豪宅供应量为84.91万平,同比增加61.1%。但豪宅的成交量仅为64.07万平,同比下滑8.09%。2018年上半年,豪宅市场热度较高。随着限售政策的出台,市场预期逐渐转向,高总价的豪宅无可避免的受到影响。成交均价方面,持续上涨至9.44万元/平,环比下滑5.1%。
豪宅成交乏力 均价持续攀升
2、下半年网签量逐步上升;
2018年1月的备案的豪宅主要为上一年年末成交的豪宅。受春节影响,且六个月无新豪宅项目入市,因此2月网签量断崖明显。2月之后成交量呈现上升的趋势。成交均价方面,因为豪宅项目入市时间不均匀,因此成交均价波动明显。受双玺•时光道项目影响,6月豪宅均价升至116882元/平,达到全年月度均价最高值,最后成交均价波动下滑。受深业中城项目影响,12月豪宅成交均价降至85670元/平。
下半年网签量逐步上升
3、南山供应占比超七成;
2018年南山、福田以及盐田有豪宅供应。其中南山全年供应项目为9个,供应面积达59.8万平,同比增加68.4%,占全市供应的70.4%。
南山豪宅占全是七成
4、南山成交均价下滑8.9%;
从成交来看,南山仍然独占鳌头,2018年南山全年成交面积为47.7万平,占全市成交的74.5%;成交均价为97204元/平,同比下降8.9%。
南山豪宅成交均价下滑8.9%
5、1000万以内豪宅占比升至38%;
2018年1000万以内豪宅成交套数为1676套,同比上升239.3%。成交占比较去年上升24.7至38.1%,成交占比升幅最大。此价段内华润城润府和瑧湾汇成交最为活跃。
深圳1000万以内豪宅占比升至38%
6、商务公寓成交占比约三成。
商务公寓项目今年成交19.1万平,较去年增加39.8%,占比继续升至29.9%。成交臻湾汇、深业中城和华润城润府为主。
深圳2018商务公寓成交占比约三成

1、二手住宅成交稳定 均价小幅上升5.4%;
2018年全市二手住宅共成交64627套,面积约531.2万平,成交套数较2017年上升1.6%。均价52321元/平,较2017年增长5.4%,涨幅较2017年略有扩大。
2018二手住宅成交稳定 均价小幅上升5.4%
2、量价齐跌 市场下行调整;
2018年市场的转折点在于731新政,由于备案的延迟性,从成交来看,自9月开始,二手成交量价开始由升转跌,市场步入调整,成交量至年底依然维持在低位。
2018深圳楼市量价齐跌 市场下行调整
3、731新政为分界点 中原三大指数由升转跌;
而随着下半年政策的进一步收紧,监管趋严,特别是731新政后,市场走势掉头往下,中原领先指数连续5个月下跌,经理指数也由高位下滑,至年底已跌至50%的荣枯线附近,而报价指数走势基本相同,年末也跌至30%的荣枯线附近。
731新政为分界点 中原三大指数由升转跌
4、250-500万总价成交占比超5成;
150万以下总价段分布继续下滑至4%,占比最低,但降幅已经大幅缩小;150-250万占比微幅上升,占比17%;而250-350万价段占比结束了连续5年的上升,占比下滑1%至25%;350-500万占比继续上升至26%;250-500万占比共计51%。
250-500万总价成交占比超5成
5、深户购房占比继续提升;
从户籍购房比例来看,深户购房占比继续提升,内地购房占比则逐年下滑,香港购房占比与2017年持平,广东(除深圳外)购房占比则小幅提高1%。
深户购房占比继续提升
6、低租金区域租赁占比显著上升。
从各区租赁占比来看,福田、南山租赁占比显著下滑,宝安略有下降;而盐田、龙岗、罗湖、龙华租赁占比则明显上升。其中,福田租赁占比仅为13%,下滑近6%;南山租赁占比12%,下滑2%。核心CBD由于租金基数高,涨幅明显,越来越多租客向低租金区域迁移。这也导致了龙岗租赁占比达到32%,上升4%;盐田租赁占比也达到11%,上升3%;龙华租赁占比7%,上升近2%。
低租金区域租赁占比显著上升

1、一手商业:批售持续下滑;
商业批售量自2015年起至2018年持续下滑,2018年供应仅为34.1万平,较2018年下滑5%,为近年最低值。
一手商业:批售持续下滑
2、一手商业:龙岗宝安两区成交为主力;
2018 年商业市场的整体成交分布依旧以龙岗和宝安为成交的主力,两区成交面积占据全市总成交面积的 87%。然而,宝安、南山成交则较上一年分别上涨38%和35%。

3、二手商业:二手商业成交量回到5年前;
2018二手商业成交5657套,同比2017年下降25%,成交量回到五年前水平;二手商业成交面积为35.7万平,同比2017下滑约18% ;
二手商业成交量回到5年前
4、一手办公类物业:供应量大增;
2018年深圳全年办公类物业批售面积约160万平,较2017年增涨44%。年内共35项目获得批售,各项目体量分化严重,个别大体量项目如华侨城大厦、招商开元中心等。
龙岗宝安两区成交为主力
5、二手办公类物业:成交量持续下滑。
2018年全市二手办公类物业总成交面积约13.5万平米,与2016相比下滑6%,二手办公类物业已持续三年下滑,市场遭遇持续降温。
二手商业成交量回到5年前

新房:开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动,但无奈国内外经济形势严峻,购房者入市更为谨慎,本轮调控政策见底,预计2019年楼市政策将呈现出有限度的放松,主要体现在房贷利率优惠方面。
二手:2018年上半年二手呈现量价齐升趋势,3月底三价合一、下半年731新政出台,极大的打击了市场信心。同时下半年中美贸易战加剧,外围经济环境恶化,人民币贬值压力增加,市场观望情绪更为浓厚。新房由于限价、部分楼盘的价格与二手相比优势明显,因此,二手成交更加低迷。
租赁:2018年长租公寓继续受到政策、资金的支持,发展迅猛,只租不售土地供给明显增加。但同时竞争加剧,收储成本大幅增加,长租公寓盈利能力不佳,资本进入放缓。同时长租公寓也面临许多问题,租金贷、甲醛、长租公司跑路等问题频出,反映长租市场法律法规不完善。长租公寓极大的推高了市场租金,因此政府也进一步加大租金监控与管制。随着资本的逐步退出,政策监管趋严,未来租金的上涨将得到缓和。
商办:2018年,近一年企业新增注册增速同比降幅较大,从年初同比增速19%降至11月份的-35%,这部分市场潜在需求的减少也引起了我们的关注,市场已遇冷,系统性上涨红利不存,但今年以来大面积甲级租赁交易成交量仍然非常惊人,大型企业租赁需求受大环境影响较小,建议中小企业在偏自用的情况下,合理测算租金回报率后再进行购租行为。

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