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10月月报 | 二手住宅成交低迷,租金小幅攀升,商办...

10月月报 | 二手住宅成交低迷,租金小幅攀升,商办...

来源:深圳中原地产网发表时间:2018年11月15日 17:34

本文来源:深圳中原研究中心

☆01 二 手 住 宅☆

二手住宅成交低迷

盐田成交上升

宝安均价领跌

投资客占比小幅下滑

非深户购房占比上升

250-500万总价段成交占比增加

二手住宅成交低迷

  • 根据国土局备案数据显示,2018年10月二手住宅共成交3787套,环比下降23.5%,除今年2月份春节影响成交只有3133套外,本月成交量创下近20个月以来的最低值,市场成交持续低迷;成交面积31.1万平,环比下降24.2%。

  • 深圳中原领先指数小幅下滑,10月中原领先指数884.0,环比下滑0.73%,二手均价52481元/平。

  • 从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,报价指数继续下滑;经理人虽然仍以看平为主,但经理指数较前期已出现较大幅度下滑。

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盐田成交上升

  • 10月深圳各区二手住宅市场成交量除盐田外,皆大幅下滑。

  • 其中,盐田成交98套,环比上升4.3%。而龙岗成交下滑最大,近八个月成交第一次低于千套,成交838套,环比下降30.2%。南山成交659套,下滑24.8%。

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宝安均价领跌

  • 区域上看,10月份各区二手价格皆出现下滑。其中,宝安和福田下滑幅度最大,宝安均价下滑1.1%,福田下滑1.0%。而罗湖下降幅度最小,环比下滑0.4%,均价57553元/平。

  • 均价方面,南山均价领跑,达到84243元/平;龙岗均价最低,为40321元/平。

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投资客占比小幅下滑

  • 10月份深圳投资客占比小幅下滑,为28.1%。

  • 10月深圳市场成交继续低迷,月初中美贸易战进一步升级,中国经济下行压力继续加大,3季度GDP增速下滑至6.5%,房地产市场面临调整压力,短炒投资客逐步离场。

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非深户购房占比上升

  • 2018年10月非深户购房占比26.9%,较上月小幅上升。

  • 本月港珠澳大桥通车,香港购房客与内地(除广东)购房客比例有所增加,导致非深户购房比例增加。

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小面积段成交占比回升

  • 10月全市二手住宅成交中,小面积段成交占比小幅回升,60-90平中等面积段成交占比则有明显下滑。

  • 其中,60平以下面积段成交占比提升0.7%;90-144平面积段成交占比提升1.6%;而60-90平面积段占比则下降1.8%。

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  • 10月小面积段和90-144平面积段成交占比上升导致1房和3房户型成交占比增长明显,2房和4房成交占比则下滑。

  • 其中,1房和3房户型成交占比分别提升1.8%和2.3%;而2房户型占比下滑3.4%。

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250万-500万总价段成交占比增加

  • 10月二手住宅套均总价为466万元,较上月有小幅下滑。10月份小面积成交占比上升,但是144平以上大面积成交占比下滑,套均总价变化不大。

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  • 从成交总价段的分布来看,250万-500万总价占比大幅增加,提升5.6%;1000万以上价段成交占比上升0.2%。

  • 而150万-250万和500万-600万总价段成交占比则出现明显下滑,分别下降1.8%和4.1%。

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中 原 研 判

  • 10月二手住宅共成交3787套,环比下降23.5%,除今年2月份春节影响成交只有3133套外,本月成交量创下近20个月以来的最低值,市场成交持续低迷。

  • 月初中美贸易战升级,经济下行压力加大,3季度GDP增速下滑至6.5%,房地产市场面临调整压力,短炒投资客逐步离场,持币观望增加,后期成交预计继续保持低迷


☆02 租 赁 市 场☆

租金水平小幅攀升

南山和龙华租金下滑

罗湖租赁占比大幅提升

租金水平小幅攀升

  • 据深圳中原研究中心监测显示,10月租金指数209.3点,环比上升0.52%。当前全市租金72.6元/平·月,10月租金回报率为1.66%。

  • 一方面,政府继续推进长租公寓平稳有序发展,同时多地加大力度整治规范长租市场行为。另一方面,10月全国有多家长租公寓爆仓倒闭,多家上市公司针对长租公寓的发债、定增遇阻,外加长租市场目前竞争激烈,可收储房源越来越少,资本市场进入长租公寓减速。

  • 深圳租赁需求仍然十分旺盛,长租公寓市场广,短期内租金仍有上升空间。

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南山和龙华租金下滑

  • 10月全市租金上涨0.5%,达到72.6元/平。

  • 从各区租金水平看,福田、南山租金最高,分别达到111.5元/平和104.7元/平。而龙岗租金最低,只有51.2元/平。

  • 从涨幅看,10月份盐田租金涨幅最大,环比上升2.8%;福田紧随其后,环比上升1.2%;仅龙华和南山两区的租金下滑,分别下滑1.0%和0.7%。

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罗湖租赁占比大幅提升

  • 10月深圳各区租赁占比,龙岗凭借低租金依旧为最热租赁区域,占比达32.4%,环比上升0.1%。罗湖紧随其后,占比为20.3%,环比上升4.0%。

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  • 在租赁户型方面,3房户型租赁占比大幅提升,占比达34.3%,上升3.6%;其他户型租赁占比都有不同程度的下滑,其中1房占比22.6%,下滑1.1%;2房占比31.2%,下滑1.5%。

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中 原 研 判

  • 深圳租赁市场方面,政府继续推进长租公寓平稳有序发展,加大力度整治规范长租市场行为。同时,10月全国有多家长租公寓爆仓倒闭,多家上市公司针对长租公寓的发债、定增遇阻,资本市场进入长租公寓减速。

  • 但深圳租赁需求仍然十分旺盛,长租公寓市场广,短期内租金仍有上升空间。


☆03 商 业 市 场☆

供应下降,均价拉升明显

南山区出现年内历史高位

二手成交回暖

龙华商圈持续火热

供应下降,均价拉升明显

  • 10月有2个商业项目获批,商业批售面积达到24912平,为上月批售的四成。

  • 根据网签数据得,商业共成交90套,6261平,成交面积环比上月减少65%,成交均价为79061元/平,环比增长23%。

  • 10月份龙光玖钻商务中心网签13套(成交均价177865元/平) 将市整体均价拉升至79061元/平。

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南山区出现年内历史高位

  • 区域分布来看,10月宝安区共成交1132平,较上月成交面积减少66%,该区占全市商业成交面积的18%,而龙岗区成交3455平,环比减少76%,全市占比55%。另外,南山区本月实现年内历史成交高位,万科蛇口公馆成交20套,1673平,均价为177864元/平,占比27%。

  • 40~70㎡面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的,占比五成,其次是70-100㎡面积段的商业占比18%,其中,龙光玖钻商务中心成交户型中40~70㎡区间占比接近70%;万科蛇口公馆的成交户型区间分布则较为均衡,各占比仅25%。

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二手成交回暖

  • 本月二手商业成交面积回暖,其中,套数与面积均有相应的提升。10月深圳二手商业共成交534套,环比增加63%,成交面积为2.31万方,环比上涨8%。

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龙华商圈持续火热

  • 根据中原工商铺二手成交数据显示,10月商圈成交热度集中在龙华商圈,占比20%,其次是福永、龙岗中心城商圈成交热度也相对较高,分别占比13%和12%。

  • 而客户购房用途以投资为主,占比为83%。

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☆04 办 公 市 场☆

南山拉高全市均价

南山网签量居首位

罗湖成交均价涨幅明显

十月网签榜单

二手办公成交稳定

二手办公福田、罗湖持续发力

南山拉高全市均价

  • 10月深圳一手办公市场成交面积5.5万平,环比下降3.1%;

  • 价格方面,由于公寓瑧湾汇(均价119729元/平)将全市办公均价大幅拉升,据国土局公布显示,10月办公楼均价较上月环比上升143.5%,为74962元/平。

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南山网签量居首位

  • 10月网签数据显示,各区成交面积方面,由于公寓瑧湾汇大面积成交,共计21205平,使得南山区本月涨幅超前,其次为潮商广场,共计6663平,使得龙岗区稳居第二。

  • 环比上月,福田、罗湖增长幅度最大,其它区除南山区外都有所下跌。

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罗湖成交均价涨幅明显

  • 除龙岗区均价跌幅15.9%以及宝安跌幅12.4%以外,其他区域均价都有所上涨,其中罗湖区涨幅最大,达15.2%。

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(备注:本月为更好的反映全市各行政区价格波动,价格比照将以上半年均价为参考对象)

十月网签榜单

  • 在10月网签数据写字楼成交榜单中,公寓瑧湾汇以270套的成交稳居榜首,第二、三名分别是华超大厦和潮商广场。

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二手办公成交稳定

  • 2018年10月深圳二手办公楼成交90套,环比上升23.3%,共成交1.19万平,环比上升13%。

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二手办公福田、罗湖持续发力

  • 10月由各区成交来看,仍然以福田区为主,成交6996平。南山区成交406平;罗湖成交2836平;

  • 传统商务区福田面积、套数成交较多,套数成交占比达到46.7%,较上月增长50%。

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商办市场总结

  • 10月一手商业供应量回调,一手均价受龙光玖钻影响有所上升。

  • 二手商业方面,全市成交量比上月情况好,以福田286套,10442平为主,本月所成交的商铺多以投资目的为主,以龙华商圈和福永商圈为主核心,不同以往,本月东门商圈成交热度有所下降。


  • 一手写字楼方面,10月的供应量虽不及上月,但仍处高位,但写字楼6个月的平均去化周期不降反升,市场总体成交冷淡。值得注意的是,在市场遇冷的情况下,仍有不少大面积整售的情况发生。

  • 写字楼租赁方面,据监测样本数据显示,福田平均涨幅2%,龙岗平均涨幅7%,罗湖平均涨幅6%,南山平均涨幅2%,宝安平均跌幅4%,龙华平均跌幅4%,其中福田的成交面积较上月增幅最为明显。

二维码
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