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咖姐课堂 | 新手投资商铺,这些诀窍要记牢!

咖姐课堂 | 新手投资商铺,这些诀窍要记牢!

来源:深圳中原地产网发表时间:2018年11月23日 17:52

本文来源:中原大咖

相对于住宅,商业地产的流动性回报率更好,也不像住宅一样频频受到政策影响,所以部分投资者转战商业地产市场。

在商业地产领域里,还经常会提到一句民间谚语叫“一铺养三代”

值得投资的商铺,就是名副其实的“一铺养三代”;但如果挑选不好,花大价钱买的商铺最后也可能变成鸡肋。

那么商铺应该如何挑选?有哪些注意事项?今天我们就来一起梳理下~

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商铺选址有何技巧?

首先要说,没有什么攻略是放之四海而皆准的,要结合经营性质、品牌、资金情况等多方面综合分析,咖姐为大家整理出了一些简单的攻略供参考:

选客流量大的地段

只要是涉及到楼市的物业形态,地段一定是最重要的,商铺尤其如此,一定要选在客流量大的地段。

首先,大地段要优越,位于繁华地段或者是规划好、配套成熟的地段,以方便吸引消费者。

小地段也要好,购买沿街式的商铺,若为东西走向的街道,则应选择坐北朝南的店铺;若为南北走向的街道,则应选择坐西向东的街道,尽最大可能使店铺处于十字路口的西北角位置。

同时,丁字路口和三岔路口也是开设店铺的绝好地段。交通不便的地方以及盲区一定要避开。

此外,双边铺也比单边铺更理想。两边都是商铺更能聚集成市,且逛街通常的习惯是“左顾右盼”,单边铺容易让消费者感到疲劳。

[“金角银边草肚皮”]

“金角”指的是街角,“银边”指的是街边,街角与街边是店铺位置的首选,这些地段客流量大,驻足时间长。

“肚皮”指的是整条街的中间地段,这些地段客流较为分散,购物的兴致也被前面的一些商铺所冲淡,且不易于会聚人流,行人行走时间也长,并不是理想的开店场所。

楼层选低不选高

很多顾客因购物时间过长导致体力欠缺或赶时间等许多原因,不愿意选择那些楼层较高的商铺购物,所以通常低层店铺能比高层店铺带来更多的利润,所以楼层的选择也是选址需要注意的一个重要因素。

学会“抱大腿”

这是选店铺的一个捷径,就是将店铺开在著名品牌店铺附近,可以省去自己选址的麻烦,也不用担心客源的问题,还能沾这些名牌的光“捡”来些消费者。

其他选铺因素

除了地段、选址外,还有一些因素需要考虑:

一是开发商。步行街、商场是由开发商完成的,具有丰富经验的知名开发商在宏观的投资眼光上通常高于普通开发商和投资者个人,为投资减少了一些顾虑。

二是物业。物业管理得好不好,不仅意味着经营者是否顺心,整个商业项目的氛围和服务水平能否留住顾客的心,也是商业长久发展繁荣的前提。

三是店铺纵深。业内通常认为店铺纵深的黄金比例是1:2,即门的宽度是店铺深度的两倍,这样能使店铺本身的采光效果好,展示面积更大,进出也更为方便。不过这个纵深比也不适合所有情况,要具体问题具体分析。

商铺购买要注意什么?

购买一手商铺必须实地考察

投资者需要了解该片区的消费能力,人流量是否充足,才可决定是否值得购买。

因为前期全都是靠开发商的讲解宣传作为参考,一定要实地考察、多方求,确认客流、消费群体、周围的配套设施以及目前租金水平等,以免入手的商铺交房后出现长期无人承租或者租金过低的情况。

二手商铺要注意税费

如果是在二手市场上购买商铺的话,出让方缴纳的税费较多,总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。

一般个人出售商业地产,会要求净到手价,即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此,买受人购买商业地产,要对承担的税费心中有数,不要超出自己的预算和承受能力。

别忘了权属调查

要查清卖方资格购买商业地产,需要对商业地产进行权属调查,验看房地产权证原件、交易出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件等。如果不是房地产权利人本人,则应出具有效的委托证明。

问清有无租赁

还需要问清楚有无租赁,如果该商业地产存在租约,则应要求出让方提供租赁合同,并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。

按照目前国家法律的规定,承租人在同等条件下有优先购买权,未取得承租人放弃优先购买权的证明文件,则承租人可以向法院主张同等条件下的优先购买权。

提前弄清楚管理费

商业地产的物业管理费用一般较高,如果该物业长期闲置,则会产生较高的物业管理费,有可能超出房产买卖所留的尾款。

为防范此类情况产生,在签署合同时应保留足够的尾款(即在房产交接后支付的款项)以覆盖出让方应支付的费用(包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用),从而保证交易的顺利进行。


综合:南方房产 | 房天下 | 聊宅

整理:中原大咖

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标签: 房产知识 干货 商铺