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3月月报 | 楼市推盘加速 市场成交回暖

3月月报 | 楼市推盘加速 市场成交回暖

来源:深圳中原地产网发表时间:2019年04月15日 15:30

  01 二 手 住 宅 

  二手住宅价格持续两月回升

  各区成交量皆实现翻倍

  盐田均价领涨

  小面积成交占比下滑

  600-800万总价段成交占比上升

  二手住宅价格连续两月回升

  根据国土局备案数据显示,2019年03月二手住宅共成交4551套,环比上升127.9%,同比下降15.1%;成交面积37.1万平,环比上升120.4%。春节假期后,市场需求释放,成交回暖。

  深圳中原领先指数连续两个月回升,3月中原领先指数881.2,环比上升0.95%,二手均价52319元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,报价指数止升回落,经理指数继续攀升,显示经理人对市场信心充足,但市场对价格依然较为敏感。

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  各区成交量皆实现翻倍

  3月深圳各区二手住宅成交大幅上升,皆实现翻倍,且各区成交量为近六个月的新高。其中,盐田成交135套,环比上升193.5%,升幅最大;龙岗成交1043套,环比上升137.0%。

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  盐田均价领涨

  区域上看,3月份各区二手价格仅龙华区小幅下滑。其中,龙华均价49453元/平,环比下滑0.2%;而盐田涨幅最大,均价39951元/平,环比上涨3.1%。

  均价方面,南山均价继续领跑,达到85753元/平;龙岗均价最低,为39851元/平。

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  投资客占比小幅上升

  3月份深圳投资客占比与上月相比小幅上升,目前市场环境下,房价保持稳定,刚需客占据市场主导,但是利好消息下,长期投资者入市意愿也有提升。

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  非深户购房占比下滑

  2019年3月非深户购房占比23.9%,较上月下滑明显。虽然目前大湾区利好正逐步推进,香港等其他区域看房人群增多,但由于限购政策,实际成交客户有限,反而在目前回暖市场下,本地客户在害怕踏空的心理作用下,入市意愿更强。

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  小面积成交占比下滑

  3月全市二手住宅成交中,中等面积段成交占比上升,而小面积和大面积段成交占比皆下滑。其中,45平以下及45-60平面积段成交占比皆为13%,占比皆下降2%;而90-144平成交占比18%,上升3%。

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  3月由于小面积段成交占比下滑,1房户型成交占比也随之下降,占比只有14%,下降3%;但是二房占比达到38%,占比最高,同时上升4%。

  3月二手住宅套均总价为477万元,由于中等面积户型成交占比上升,小面积成交占比下滑,同时价格小幅上涨,套均总价也上升。

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  从成交总价段的分布来看,500万以下各总价段成交占比都出现下滑,500万以下成交占比超过七成。

  从成交变化上看,150-250万总价段占比14%,下滑4%,下滑幅度最大;600-800万总价段成交占比上升5%至8%。

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  02 租 赁 市 场

  租金小幅回升

  除两区外租金水平均有所上涨

  2房租赁占比大幅下滑

  租金小幅回升

  据深圳中原研究中心监测显示,3月租金指数207.3点,环比上升0.28%。当前全市租金71.9元/平·月,3月租金回报率为1.65%,微幅下滑。

  春节后,市场迎来租房、换房高峰期,市场需求旺盛。3月租赁市场需求保持稳定,租金也延续2月下旬的小幅上升趋势。

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  3月全市租金上升0.28%,达到71.9元/平。从各区租金水平看,福田、南山租金最高,分别达到109.3元/平和103.7元/平。龙岗租金最低,只有51.2元/平。

  从租金变化幅度看,只有福田、龙岗租金下滑,其他各区都有上涨。其中,福田跌幅最大,环比下滑0.50%;盐田租金涨幅最高,环比上升2.20%。

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  2房租赁占比大幅下滑

  3月深圳各区租赁占比,龙岗租赁占比最高,达28.2%,环比上升2.4%。罗湖紧随其后,占比为19.8%,环比下滑1.4%。盐田租赁占比达14.0%,环比下降2.3%。

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  在租赁户型方面,3房户型租赁占比最高,占比达34.9%,上升6.6%,上升幅度最大;2房租赁占比则出现了大幅度下滑,占比28.1%,下滑7.5%。

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  二手市场总结

  3月市场延续了2月下旬春节后的回暖走势,成交量进一步放大。贷款利率利率下降、外围环境改善、股市表现强劲等市场利好持续,外加二手市场自去年下半年以来持续低迷造成的需求压制,客户入市意愿增强。

  但同时经济下行压力依然较大,全球贸易增长预期大幅下调,同时金融市场对资金的吸引力增加,多因素下,市场价格稳定,报价指数止升回落,反映客户对价格依然较为敏感,四月预计成交量将小幅下滑,但备案数据的延迟性可能导致备案成交继续上升。

  3月深圳租赁市场需求旺盛,租金继续小幅上升,但幅度不大,后续需求小幅下滑,但是租金惯性上升、公寓租金上涨,租金有望延续目前稳定走势。

  03 商 业 市 场

  供应回升,成交回暖

  宝安成交面积占比最高

  二手成交量回升

  蔡屋围商圈异军突起

  供应回升 成交回暖

  3月有3个商业项目获批,商业批售面积为10589平,为上月的3.7倍。根据网签数据,商业共成交343套,共计19093平,成交面积环比上月增加568%,成交均价为46116元/平,环比下降1%。

  3月份公寓佳兆业E立方网签263套(成交均价43375元/平),将全市整体均价拉低至46116元/平。

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  宝安区成交面积占比最高

  区域分布来看,3月宝安区共成交10897平,较上月成交面积增加347%,该区占全市商业成交面积的57%,而龙岗区成交1274平,环比增长265%,全市占比7%。

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  40㎡以下面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的,占比超五成,其次是40-70㎡面积段的商业占比31%,其中,佳兆业E立方的成交户型中40~70㎡区间套数占比接近72%。

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  二手套均面积提升明显

  本月二手商业成交回升,成交面积为18620平,环比上升173%,成交套数为272套,环比上升132%

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  蔡屋围商圈异军突起

  3月商圈成交热度集中在蔡屋围商圈,占比41%,其次是龙岗中心城商圈成交热度也相对较高,占比均为30%。而客户购房用途以投资为主,占比为70%。

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  04 办 公 市 场

  南山拉高全市均价

  龙岗网签量居首位

  南山成交均价涨幅明显

  三月网签榜单

  二手办公成交量下滑

  二手办公福田、罗湖持续发力

  南山拉高全市均价

  3月深圳一手办公类物业市场成交面积2.31万平,价格方面,公寓瑧湾汇(均价118773元/平)将全市办公类物业均价大幅拉高,据国土局数据显示,2月办公类物业均价较上月环比上升72.1%,为62714元/平。

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  龙岗网签量居首位

  3月网签数据显示,一手办公类物业成交面积方面,分区域来看,公寓潮商广场、佳兆业城市广场2期等大面积成交,共计12365平,使得龙岗区本月成交量居前;面积环比上,除罗湖下跌以外,其余区域增长幅度较大。

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  南山成交均价涨幅明显

  

  除罗湖区均价下跌18.9%以及宝安区下跌2.2%以外,其他区域均价都有所上涨,其中南山区涨幅最大,达117.2%。

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  备注:本月为更好的反映全市各行政区价格波动,价格比照将以上半年均价为参考对象。

  3月网签榜单

  在3月网签数据办公类物业成交榜单中,公寓佳兆业城市广场2期以88套的成交稳居榜首,第二、三名分别是公寓瑧湾汇和公寓潮商广场。

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  二手办公成交量回升

  2019年03月深圳二手办公类物业成交85套,环比上升34.63%,共成交0.865万平。

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  就3月各区成交情况来看,主要以福田、罗湖区成交为主,成交共计6955平。传统商务区福田面积、套数成交较多,套数成交占比达到34.5%,罗湖本月套数占比为47.6%。

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  商办市场总结

  3月一手商业供应量回调,因佳兆业E立方项目造成全市商业一手均价有所下降。二手商业方面,全市成交量回升,本月所成交的商铺多以投资目的为主,以龙岗中心城与蔡屋围商圈为主。

  一手写字楼方面,3月的供应量打破1月、2月零供应现象,写字楼平均去化周期变化不大,市场总体成交偏冷淡,部分工改写字楼以低价优势受市场青睐,成交情况较为乐观。

  3月写字楼租赁市场逐步回暖,较以往成交量增长明显,放盘方面,福田区楼盘均价集中在100元/月-170元/月之间,南山区均价则集中在80元/月-130/月之间,约三成处于80-100元/月


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