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深圳刚需图鉴:上半年有多少家庭在换三房?

深圳刚需图鉴:上半年有多少家庭在换三房?

来源:深圳中原地产网发表时间:2019年08月08日 18:18

2019年上半年,“稳”字贯穿整个房地产市场,成为今年市场的主基调。而具体的上半年楼市情况如何?下半年是否该出手呢?

8月4日晚,深圳中原地产联合深圳新浪乐居、在深圳福田中心书城围绕《2019深圳刚需图鉴,下半年该出售吗》这一主题展开现场干货分享。一起来看看精彩回顾吧~

深圳中原地产董事总经理郑叔伦,就土地新房二手房公寓四个部分进行了2019年上半年楼市分析及下半年预判。


土地:“面粉涨价”,成交金额成倍增长


2019年上半年深圳全市土地共计成交18宗,同比减少5宗;成交用地面积为35.12万平,同比减少64%。

虽然成交宗数和成交面积都有下降,但上半年的土地成交金额却大幅上涨,达到了292.22亿元,是去年同期的3.2倍。

一直以来,深圳土地都比较稀缺,且大部分土地都被建成安居房,只有少部分才留给开发商建设商品房。

而在今年六月,深圳却一次性拿出5宗土地来进行集中拍卖。拍卖竞争十分激烈,引来了全国80多家发展商前来竞拍,举牌三百多轮,最终5宗地均达到最高限价,以总价224亿成交!


“面包限价,面粉涨价”,开发商在这样一个利润相对薄弱的情况下,依旧普遍看好深圳房产,这很大程度给市场打了一个强心剂。

此外,从成交土地用途来看,上半年成交土地类型相对集中。数据显示,居住用地成交17.03万平,占比接近五成。

而从各区土地成交分布来看,上半年土地供应住宅用地主要集中在光明新区,光明新区未来会逐渐变成焦点。同时,龙华、宝安近几年依旧是核心区域。


新房:供应、成交同比均大幅上升


深圳新房市场比较特殊,其成交规模在一线城市当中是属于体量相对较小的。

当前,深圳新房市场基本还处于供不应求的状态,其成交量很大程度上取决于供应量,供应大就成交多,供应少就成交少。而今年深圳供应呈现大幅上升,随之成交也取得大幅上升。

上半年,光明、宝安、南山、福田、盐田五区住宅成交量大幅上升。其中,光明区成交2702套,是去年同期数据的12.6倍,或许值得置业者格外关注。

由于深圳城市吸引力日渐增强,刚需置业也是自住兼投资为主,新房限价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素,热点片区大体量住宅项目去化更快。

从成交数据来看,上半年成交持续火爆的诸如万科星城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段,均价也多低于5万。

沙井作为上半年最热片区,未来规划诱人,且入市项目以大体量的住宅项目为主,大体量的住宅项目整体配套更完善,并有地铁在建,也是一个值得重点关注的片区。


公寓:已过限售消化期 成交主力总价低

2019年上半年,公寓供应量大幅增加,但受到“限售”政策的影响,公寓的成交热度远不如住宅,同比去年也有所下滑。

从区域上看:2019年上半年商务公寓的成交,南山、宝安和龙岗为成交主力。

从价格上看:2019年上半年公寓的成交进一步集中在300万以下价段,同时1000万以上公寓成交占比也有所提升。

从面积上看: 以刚需为主,小户型依然是最受欢迎的公寓产品,主要是45㎡以下的小户型公寓。

在粤港澳大湾区政策的利好下,深圳楼市再次获得了市场的关注,不限购不限贷的公寓也受到了投资客的青睐。预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。


二手房:豪宅遇冷 刚需更受关注


二手市场今年有一定回落,而且由于新房限价的原因,一二手房产出现倒挂现象,投资气氛不够浓厚。

2019年上半年政策面虽然平静,但是二手市场成交分化严重,起伏也较大。

一季度成交回暖,一方面,政策面向松的预期加大;另一方面,粤港澳大湾区规划纲要出台,深圳作为大湾区核心城市,房地产长期价值凸显;同时,自去年下半年开始,深圳二手房跌入近几年的低谷,成交异常低迷,需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下,年后刚需和投资客入市大幅增加,成交也快速回升。

上半年豪宅转冷,新房豪宅项目较去年明显降温,二手也以观望态势为主,成交乏力,反而刚需盘更受到关注。龙岗等低价区域受到置业者青睐,3房成为最受欢迎的户型。

从成交总价上看,250-500万价段仍为成交主力,占比约53%,占比继续扩大。而800万以上两个价段的下滑,也反映出了上半年豪宅市场成交不够理想。

当前,全国一二线城市反弹过于迅速,部分城市价格上升明显,政府开始收紧房地产市场。政府收紧房地产市场、多城出台政策、信贷管控加强、加上外围环境严峻,经济下行压力剧增,市场会逐步降温。


从上半年来看,最受置业者喜爱的是90~144㎡的新房和60~90㎡的二手房,250-500万价段最受购房者青睐,而3房则以36%的成交占比成为在众多家庭中最受欢迎的户型


2019年下半年的市场怎么走?

1.用一个词形容上半年深圳楼市

潘传灿:不确定性。现在很多政策、土地出让、旧改、对购房者心里产生不确定性。同时另外一个不确定是购买刚需、豪宅的时候,深圳市场是非常明显。单价10万元不一定是豪宅,好的价格不一定是户型。

艾振强:我的关键词就是稳。深圳的稳不是静态的稳,而是动态的稳。今年四五月份的时候,二手房交易8000套,我觉得这个不是很关键的原因,关键是四五月份的成交,另外一个就是6月份土地的成交,全国各地的开发商或者购房者还有一些其他新闻刷屏。我觉得全年还是会保持平稳的态势。

郑叔伦:上半年的词是“刚”。现在深圳的房地产市场进入了一个价格为主导的市场,买豪宅的都在观望,现在购买主力群变成了刚需,4万多、2万多特别受欢迎。其实每个人的情况都不一样,今年上半年是刚需为主导,所以我用的词是“刚”。


2.刚需置业关注哪些区域?

艾振强:其实我觉得每个人的情况都不太一样,收入情况、家庭情况、未来的工作地方,每个人的不一样,导致给你的建议不一样。做一个专业的置业计划,你拿着这个计划书就可以用了。在深圳纯粹看便宜的话,坪山最便宜,但是政府大力投资,我觉得现在是你反而可以关注的时候。

总体来说,资金雄厚一点的话,更建议往西部看,现在有很多企业在跟着产业走,往南山、宝安搬,政府的这种投资当然也有作用,但是深圳政府是相对来说是倡导小政府大市场的,政府主导的作用会更加全面。刚才郑总分享的时候也说了光明新区,整个深圳的土地不多,光明新区这一块的土地多,政府的投入相对也会多,投入的空间会比较大。

潘传灿:说到这个话题的话,我个人觉得跟每个人现在所在的工作区域有关系,区域的规划,在两个方面一个城市的基础建设,第二个是城市的轨道建设。

深圳明年有两个地铁线开通,建地铁就是建城市,所以我们个人认为除了价格洼地选择以外,还有一个就是地铁开到哪里去就买到哪里去。地铁在建设中房价有30%的涨幅,建成的时候又有一个30%上涨的幅度,这个在龙华、龙岗已经实现了。未来深圳的光明、坪山没有通地铁,这些地方应该是大家比较关注的,还是以轨道建设的物业为准。

首套房、刚需房,我觉得应该选地段、品牌开发商,资金比较强的情况下,相对而言我觉得选大户型、配套好的房子比较好一些。

郑叔伦:作为购买者,想在深圳置业是比较被动的,没什么主动权。现在新房供应主要在龙岗、宝安、龙华。

两年多了一个很火的地方,一个叫坪山,一个叫光明。如果你是想买价格比较便宜的话,目前从新房的价格角度来看的话在坪山。你想炒房的,我不建议,收租的还不够。关内房租金的回报、出租率比较高。另外要考虑工作的地方、考虑自己生活的习惯,每个区域有不同的楼盘,每个地区的户型都有。


3.穗莞深轨道沿线置业建议

郑叔伦:说起来高铁、轨道也好,的确可以把人与人之间的距离缩短。现在也有客户考虑去坪山,也是得益于轨道交通的发达。从宏观角度看,我们都是大湾区的一员。如果我们把大湾区作为一个整体看的话,你去惠州、东莞买房,我觉得问题不大。目前他们的房价跟深圳还是有一定的落差,但是也要计算时间成本、交通成本等。

艾振强:前两年没调控的时候,有个说法以前叫做来了就是深圳人,这几年大家说来了就是东莞人、惠州人、中山人。深圳离你很近,深圳的房子和房价离你很远。确实会有很多的人无论是出于自住、投资都会考虑在深圳周边买房。

整体来看,因为深圳面积比较小,如果把惠州、东莞、中山考虑进来可能也跟北京面积比较多,研究不同的城市在分化,包括刚才谈到的深圳,像坪山跟西部的沙井、松岗这种地方就是天壤之别。

如果东莞、惠州、深圳,最好肯定是深圳,其次是东莞,然后是惠州。9月马上有条轻轨连接广州、东莞、惠州,我觉得还是要根据情况,东莞有一定的升值潜力,而且东莞的各个站点离深圳比较近,如果你在宝安工作,在深圳置业压力比较大,可能考虑在东莞靠近地铁的物业,可以考虑广州或者广深线境内的区域,因为广深的轻轨很多是跟高铁、地铁、跟机场接驳,这些区域还处于开发之中,现在如果不急着要住,或者现在要做投资的,现在这个可以做一个考虑。

潘传灿:其实深圳非常小,惠州大亚湾的房子50%都是深圳人买的,深圳的购买力非常强。第一个是被迫型的,在深圳实在买不起房子的,被外因型的客户;第二个我手上有闲钱;第三类是主动型的。因为东莞、惠州还是有很多的社区、项目,所以很多经济实力比较雄厚的买东莞房子养老。其实给他们一个选择,应该首先是买大社区,第二个买轨道旁边的大社区,买轨道沿线还有学位的大社区。

对于纯粹投资买东莞、惠州房子的购房者,我觉得这个时候应该选项目,我个人还有比较推崇东莞,因为惠州跟深圳的差距比较大,东莞跟深圳的连接相对比较近,东莞的融合度比惠州的融合度比较高。同时还需要实地跑盘,多感受一下。


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