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新房供应骤降 二手弱势反弹

新房供应骤降 二手弱势反弹

来源:深圳中原地产网发表时间:2019年08月12日 19:50

01 宏 观 经 济 · 政 策

制造业PMI回升但依然处于收缩区间

坚持房住不炒 不将房地产作为短期刺激经济的手段

政策调控收紧 松绑难度加大

三年行动计划出炉 大湾区建设加速

[宏观] 制造业PMI回升但依然处于收缩区间

  • 2019年7月份,中国官方制造业采购经理指数(PMI)为49.7%,比上月上升0.3百分点,财新PMI也回升0.5个百分点,但依然居于荣枯线以下,经济下行压力仍大。

  • 7月中美关系有所缓和,虽然进出口依然受到影响,但内需提振,同时受减税降费、定向降准等利好刺激,企业信心回升,生产总体加快。

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[政策]坚持房住不炒 不将房地产作为短期刺激经济的手段中央政治局会议:不将房地产作为短期刺激经济的手段

中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。上半年经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势,主要宏观经济指标保持在合理区间;下半年财政政策要加力提效,继续落实落细减税降费政策;货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。同时会议强调,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

银保监会:加强房地产信托领域风控

7月6日,银保监会有关部门负责人表示,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监近日开展了约谈警示,要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。7月10日,部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资业务及部分信托公司提出要求。在地产信托融资业务上,首先,要求信托公司的地产信托业务需事前报告,监管部门将进行逐笔审核;同时,事前业务报告仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式,此外对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务,将严肃追究合规审查责任。

央行:对高杠杆经营大型房企的贷款行为加强监管

7月29日,中国人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议要求,银行要强化问题导向和目标导向,充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性,从宏观审慎角度审视经营思想、经营策略,重塑和培养经营能力,转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

[政策] 政策调控收紧 松绑难度加大苏州限购限售再升级 新房满3年后方可转让江苏省苏州市政府24日晚出台进一步完善房地产市场平稳健康发展的工作意见,明确自25日起,从用地出让、居民购房、住房转让、信贷税收四方面合理引导住房需求,抑制投机炒房,稳定市场预期。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。扩大住房限制转让实施范围,即苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。河南开封:撤销其作出的调整新购商品住房交易时限

7月20日,河南省开封市政府官网发布《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》,距离此前政策正式发布仅1天。通知显示,开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。开封市住建局表示将继续严格落实房地产市场管理政策,促进开封房地产市场平稳健康发展,切实维护好人民群众利益。

大连调控:实施商品住房价格指导 加大房地产市场秩序整顿力

7月31日,大连市政府网站公布了《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),通知表示,将实施商品住房价格指导、继续加大房地产市场秩序整顿力度、加强舆论引导和市场预期管理。所有房地产项目均须申报商品住房预售价格,实际网签备案价格不得高于申报价格。未售房源申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。对本通知发布后办理预售许可证的分期预售项目,其未售房源申报价格不得高于前一期已售房源的价格。同时,将继续加大房地产市场秩序整顿力度,严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。

[政策] 三年行动计划出炉 大湾区建设加速粤港澳大湾区建设三年计划发布

7月5日,《中共广东省委广东省人民政府关于贯彻落实〈粤港澳大湾区发展规划纲要〉的实施意见》、《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》同时公布。实施意见明确广东省推进大湾区建设按照“三步走”进行安排,包括重大意义和总体要求、重点工作任务、保障措施等三个部分。第一步到2020年,大湾区建设打下坚实基础,构建起协调联动、运作高效的大湾区建设工作机制;第二步到2022年,大湾区基本形成活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架;第三步到2035年,大湾区全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。《三年行动计划》包括九个方面100条重点举措,主要是着眼中期安排,把近中期看得比较准的、可以加快实施的重点工作进行分工部署,进一步量化阶段性目标。

深圳市出台39条举措支持自由贸易试验区 放宽建设项目限制

7月8日,深圳市人民政府印发了《支持自由贸易试验区深化改革创新若干措施工作方案》,共有三十九条举措,涵盖营造优良投资环境、提升便利化水平、推动金融创新服务实体经济、推进人力资源领域先行先试等五个方面。其中,深圳市人民政府在自由贸易试验区营造优良投资环境方面做了如下两点:一是将部分权利下放到自贸试验区;二是宽了建设项目的一系列限制。在放宽限制方面,自贸试验区内的外商独资建筑业企业承揽本省(市)的中外联合建设项目时,不受建设项目的中外方投资比例限制。

中原点评

7月整体房地产政策有所收紧,开封在取消限售后第二天即撤回,苏州五月以来第三次加码调控,大连也实施限价。7月底中央政治局会议再次强调房住不炒基本定位,提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,虽然目前外围环境不明朗,经济下行压力加大,但是也不会放松房地产调控来保证经济增长,维持房地产市场稳定无疑被提高到更重要的地位。

7月房地产信贷也继续收紧,房地产信托、高杠杆房企银行贷款管控加大,部分城市利率上浮,下半年政策面整体面临稳中偏紧的局面。

02 新 房 市 场

住宅网签占比七成

7月新房市场六项目获批,五项目入市

访客指数持续下降

住宅网签占比七成

  • 7月新房市场共网签5178套商品房,环比↓15.8%,其中住宅占比上升至70%,公寓占比减少至27%,商办及其他占比维持不变。

  • 7月一手豪宅共成交187套,环比↓55.6%。

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新房市场整体网签量持续下降

  • 网签数据显示7月全市新建商品房共成交5178套,环比↓15.8%;成交面积为44.92万平,环比↓8.5%。

  • 根据市场监测,7月新房市场热度明显下降,新房市场整体网签量持续下降。

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新房市场六项目获批

  • 由于2017年新房限价,部分项目推迟入市,故2019年以来现楼入市项目逐渐增多。7月新房市场共有6个项目获批,其中三项目获批预售,三项目获批现售。

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新房市场五个项目入市

  • 7月份新房市场共5个项目入市,其中4个项目主推住宅产品。壹成中心三区开盘市场关注度最高,开盘去化约四成,相比去年年底现楼入市的八区住宅,三区新品住宅户型使用率降低,备案均价却增加了2500元/平,但三区开盘当天综合折扣94折,成交均价与去年八区持平。

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访客指数大幅下降

  • 7月开发商推盘节奏放慢,其中三周无一项目入市,前期成交火爆的万科星城住宅产品已售罄,新房市场爆款产品短缺,另外7月天气炎热或是暴雨,访客量持续下降,访客指数跌至42.26,与去年同期持平,楼市进入传统淡季。

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住宅供应骤降

  • 7月仅有3个住宅项目获批,4个住宅项目入市。7月新增住宅批售1739套,17.6万平,面积环比↓62.8%,推售住宅2047套,20.3万平,面积环比↓61.2%。上半年的住宅供应明显高于去年同期,7月供应骤降,与去年同期持平。

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一手住宅整体开盘去化约33%

  • 7月有4个住宅项目入市,一手住宅整体开盘去化约33%,较上月明显下降。“731”政策一周年,市场回归理性,热点片区的大体量住宅项目去化更快,7月市场关注度最高的入市项目是壹城中心三区,三区产品使用率明显低于前期产品,开盘去化仅四成,但仍是7月的畅销住宅项目之一。

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住宅成交疲软

  • 7月新房住宅网签3629套,环比↑3.5%,网签面积34.8万平,环比↑3.1%,新房住宅网签量微增。从网签数据看,住宅网签TOP10大部分都是6月入市的项目,如新锦安海纳公馆网签501套,恒大城193套。网签存在一定的延迟,实际上7月住宅供应大幅下降,访客指数、开盘去化均有所下降,住宅成交疲软。

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新房住宅存量持续下降

  • 截至2019年7月底,深圳全市新房住宅存量为240.0万平,根据过去一年平均成交量计算去化时间不到9个月,连续两月位于去化警戒线以下,且存量在持续下降。

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宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升

  • 从区域网签套数上看,宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升,大鹏区仅保利香槟苑、花样年家天下两项目网签,共网签36套,环比上升63.6%。罗湖区在售新房住宅项目较少,随着实地剑兰郡的售罄,网签量持续大幅下降,7月仅网签4套住宅。

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宝安区网签占比达34%

  • 从十区网签面积及占比看,地理位置优越、市场热度高的宝安区7月网签11.90万平住宅,占比达34%,其次是龙岗区占比26%,坪山区占比15%。

  • 从十区供应面积及占比看,龙华区供应11.92万平,占比59%,7月宝安、福田、盐田、光明、坪山、大鹏六区无住宅供应。

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8万以上价格段成交占比增加

  • 网签数据显示,7月4万以下价格段成交占比与上月持平,4-6万价格段占比从52.3%下降至49.2%,6-8万价格段、8万以上价格段占比均有所上升。近两月新入市8万以上均价的住宅项目有海境界二期、新锦安海纳公馆、京基御景峯三个。

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90-144平面积段占比下降

  • 网签数据显示,7月60-90平的刚需户型套数占比上升至54.2%,90-144平的改善型户型套数占比下降至43.1%,其他面积段占比变化不大。

  • 根据市场监测,7月住宅成交套数TOP10榜首的新锦安海纳公馆,75平的两房去化最快,该项目90平以下的套数占比75%。

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6万+成交面积占比连续两月上升

  • 7月网签住宅项目共65个,其中有6万+成交记录的楼盘有22个,限价楼盘2个,本月无保障性住房网签。

  • 7月新房住宅6万+楼盘共成交906套,占全市成交套数的25.0%;6万+住宅楼盘成交总面积为8.9万平,占全市成交面积的25.5%。

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新锦安海纳公馆成交套数最多

  • 7月网签数据显示,新锦安海纳公馆网签501套,位居7月住宅成交套数TOP10榜首,其次是华强城、恒大城。TOP5中除了华强城项目外均为上月新入市项目,网签效率有所提高,万科星城住宅产品已售罄,网签也进入尾声。

  • 7月住宅成交套数TOP10共成交2072套,占全市成交套数的57%。

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新锦安海纳公馆获住宅项目双料冠军

  • 网签数据显示,新锦安海纳公馆网签501套,网签金额38.33亿,成交套数、成交金额均遥遥领先,其次是华强城,仁恒四季园均价接近5万,成交金额反超恒大城,位居第三位。

  • 7月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计104.41亿元。

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新锦安实业发展成交面积位居榜首

  • 7月新锦安实业发展仅凭海纳公馆一个住宅项目网签4.6万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是恒大、万科。

  • 7月TOP10开发商成交面积共计18.6万平,占全市成交面积的54%。

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仁恒置地成交金额反超万科、恒大

  • 7月网签数据显示,新锦安实业发展成交金额达38.33亿元,遥遥领先。仁恒置地仅仁恒四季园一个住宅项目网签,成交金额为8.52亿元,反超万科、恒大。

  • 7月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计100.1亿元。


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八月潜在计划入市项目

  • 信托、海外债、银行贷款等一系列房地产融资监管新政密集出台,开发商融资成本上升,理应加快推盘回笼资金。但楼市进入传统淡季,开发商推盘意愿较低。

  • 预计8月潜在计划入市项目共十个,具体项目入市时间有待进一步跟进。

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公寓成交量大幅下滑

  • 7月有两个公寓项目获批预售,批售面积为13.99万平。

  • 网签数据显示,7月全市商务公寓共成交1375套,环比下降44.93%;成交面积7.36万平,环比下降44.20%;本月公寓成交均价回升2.78%至59734元/平。

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南山成交面积占比最大

  • 7月南山区受华联城市商务中心和京基御景峯项目备案影响,南山区成交面积为2.30万平,为全市公寓成交最活跃的区域。上月会展湾中港项目集中备案,宝安区成交面积增加2.97倍,本月宝安成交面积环比下滑75.1%至1.58万平,属正常回落。

  • 7月福田区公寓成交均价环比上升1.31%至94218元/平,居全市首位。南山区公寓成交均价环比下滑18.52%至84307元/平,这主要是受华联城市中心项目备案影响。

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60-90㎡公寓成交占比持续下滑

  • 45㎡以下小户型公寓成交占比回落7.48%至53.31%,此面积段内华联城市商务中心为成交主力;

  • 45-60㎡的公寓成交占比上升6.52%至23.78%,此面积段佳兆业城市广场项目备案量最多;

  • 60-90㎡的公寓的成交占比下降2.85%至15.85%,此面积段内会展湾中港备案量最多;

  • 90㎡以上的公寓成交占比上升3.81%至7.05%,此面积段内京基御景峯为成交主力。

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300万以内公寓成交占比超七成

  • 从成交总价来看,7月总价在100万以内的公寓成交占比下降0.12%至0.44%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为73.24%,环比下降3.70%,此价段内华联城市商务中心、会展湾中港为成交主力。

  • 总价在300万-600万的公寓成交占比为19.35%,环比上升0.04%,此价段内成交最为活跃的是华联城市商务中心。

  • 总价段在600万-1000万的公寓成交占比上升1.81%至3.05%,总价在1000万以上公寓成交占比上升1.96%至3.93%,这两个价段内京基御景峯成交最为活跃。

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TOP10项目成交量占比占六成

  • 7月成交量TOP10榜单中,南山的华联城市中心以228套的成交量位居第一名。

  • 公寓成交量前十榜单共成交894套,占全市成交套数的65.02%。

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华联城市中心为销售金额冠军项目

  • 网签数据显示,本月南山的华联城市中心项目共备案228套,成交金额为5.85亿元,位居全市公寓成交金额第一名。

  • 7月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计28.87亿元,占全市公寓成交金额的65.64%。

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一豪宅项目入市

  • 7月无豪宅项目获取预售,有一豪宅项目获取现售,为龙岗的正展逸园项目。

  • 本月有一个豪宅项目入市,为正展逸园项目,该项目获批36套别墅,合计0.78万平。

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豪宅成交量价齐跌

  • 7月一手豪宅共成交187套,环比↓55.6%,成交面积为2.62万平,环比↓54.4%。

  • 成交均价为98934元/平,环比↓8.0%。

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南山区豪宅成交占比近九成

  • 南山区一手豪宅共成交147套,成交面积为2.32万平,面积占全市比重为88.21%,南山的成交以宝能城为主;福田成交35套豪宅,面积共计0.25万平,面积占全市比重为9.47%;龙华成交了5套别墅类豪宅,面积共计0.06万平,面积占全市比重为2.33%。

  • 分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为1.66万平,占比为63.3%。公寓类豪宅本月共成交0.90万平,占比为34.4%。

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海境界居千万豪宅成交量榜首

  • 本月一手千万豪宅成交套数共成交118套,占总成交套数的63.10%。

  • 千万豪宅中,南山的海境界备案35套,位居7月豪宅成交量榜首。

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1000万-2000万豪宅成交占比超五成

  • 网签数据显示,7月1000万以下豪宅成交套数占比回落4.43%至36.90%。

  • 1000万-2000万价段的豪宅成交占比上升5.20%至52.94%,此价段内海境界的成交较为活跃。

  • 2000万-3000万价段的豪宅成交占比下降1.07%至5.35%。3000万以上豪宅成交占比上升0.30%至4.81%。


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新房市场总结

  • 网签数据显示,7月新房住宅网签3629套,环比↑3.5%,宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升,地理位置优越、市场热度高的宝安区成交面积占比最多,高达34%。8万以上价格段成交占比增加至17.3%,新锦安海纳公馆成交套数、成交金额均遥遥领先。根据市场监测,7月住宅供应骤降,访客指数、开盘去化均有所下降,住宅成交疲软。信托、海外债、银行贷款等一系列房地产融资监管新政密集出台,开发商融资成本上升,资金回笼需求增强,预计八月市场供应将上升,成交或止跌回升。但由于数据的延迟性,网签量将有所下降。

  • 网签数据显示,7月全市商务公寓共成交1375套,环比下降44.93%;成交面积7.36万平,环比下降44.20%;本月公寓成交均价回升2.78%至59734元/平。6月会展湾中港项目集中备案导致成交放量,故7月公寓成交量跌幅明显。从月度成交套数来看,7月成交量也偏低,7月公寓成交套数为今年春节后成交套数最少的月份。从区域来看,南山区成交占比为31.3%,为全市公寓成交最活跃的区域。

  • 深圳连续两个月无豪宅项目获取预售,近两个月豪宅产品仅有正展逸园的36套别墅入市,供应明显收紧。成交量也连续两个月下滑,7月一手豪宅共成交187套,环比↓55.6%,成交面积为2.62万平,环比↓54.4%。豪宅成交依然集中在南山区,南山成交面积占全市比重为88.21%。从成交价段来看,1000万-2000万豪宅成交占比最大,为52.94%。近期中美关系再度紧张,经济下行压力增大,购房客显得更为理性,同时豪宅供应收紧,预计下月豪宅成交将继续回落。

03 二 手 住 宅

二手住宅价格小幅上升

成交量仅盐田下滑

龙岗、龙华、宝安三区均价下滑

非深户购房占比上升

中等面积成交占比明显下滑

二手住宅价格小幅上升

  • 根据国土局备案数据显示,2019年07月二手住宅共成交7048套,环比上升21.6%,同比上升0.8%;成交面积59.3万平,环比上升24.4%。

  • 深圳中原领先指数小幅上升,7月中原领先指数897.2,环比上升0.11%,二手均价53269元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,中原经理指数六月下旬开始回升,七月基本保持稳定;而报价指数稳中略升,显示在经过连续下滑后,市场信心回稳。

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成交量仅盐田下滑

  • 7月深圳各区二手住宅成交成交仅盐田出现下滑,其余五区成交皆大幅上升,龙岗、宝安热度最高,成交皆破1600套。

  • 福田、宝安、龙岗、罗湖四区上升幅度都超过2成,其中,福田升幅最大,成交1086套,环比上升27.5%;盐田仅成交143套,环比下滑7.7%。

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龙华、龙岗、宝安区均价下滑

  • 区域上看,7月,全市二手住宅均价为53269元/㎡,环比上升0.1%;各区来看,龙华、龙岗和宝安三区均价下滑,其余三区均价皆上升。

  • 其中,龙华均价为50449元/㎡,跌幅最为明显,环比下滑1.6%,为各区之最;盐田均价升幅最大,40981元/㎡,环比上升1.4% 。

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投资客占比小幅上升

  • 7月份深圳投资客占比与上月相比小幅上升,但依然低于4、5月的水平。从整体趋势看,投资占比基本保持稳定,虽然新房推盘量大幅下滑的情况下,二手成交略有反弹,但市场依然保持弱势,政策收紧预期加强,刚需成交依然占据主导。

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非深户购房占比上升

  • 7月非深户购房占比24.4%,连续两月回升。从走势看,非深户购房占比依然处于历史低位。目前限购政策不放松的背景下,深户购房占比绝对的主导。

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中等面积成交占比明显下滑

  • 7月全市二手住宅成交中,小面积段与大面积段成交占比皆上升,而中等面积段成交占比则皆出现较大的下滑。其中,60-90平中等面积段成交占比47%,较上月下滑约5%;而45平以下和90-144平单位则上升近2%。

  • 7月2房和3房成交占比下滑,1房、4房及以上大户型占比上升。其中,3房成交占比下滑近4%至33%;而4房及以上占比上升3%至18%。

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250-350万价段占比最高

  • 7月二手住宅套均总价为514万元,由于大面积段成交占比上升,加上近期二手均价回升,套均总价出现小幅上升。

  • 从成交总价段的分布来看,250-500万价段占比超过5成,其中250-350万价段占比最高,达26%;350-500万以及150-250万成交占比下滑最为明显,分别下滑2.7%和2.2%;500-600万成交占比则上升2.3%至11%。

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中 原 研 判

  • 7月深圳二手市场止跌回升,但新房成交低迷,总体依然延续金三银四后的下跌走势。7月新房推盘量大降,二手市场略有回暖,呈现弱势反弹。从政策和金融面看,继续收紧概率大,7月多城加码调控,月底中央政治局会议再提房住不炒,指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,说明即便目前外围环境不明朗,经济下行压力加大,也不会放松房地产调控来保证经济增长。随着新房推盘量的回升,二手回暖难以持续。

02 租 赁 市 场

租金止跌回升

仅南山、龙岗租金下滑

福田、南山租赁占比提升

租金连续两月小幅下滑

  • 据深圳中原研究中心监测显示,7月租金指数206.9点,环比上升0.51%。当前全市租金71.7元/平·月,7月租金回报率为1.62%。

  • 7月租赁市场需求提升,租金也止跌回升。八月依然为租赁市场旺季,租金依然有上升动力。

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仅南山、龙岗租金下滑

  • 7月全市租金上升0.51%,达到71.7元/平。福田租金水平全市最高,涨幅也最大,环比上涨2.33%至107.9元/平;南山租金紧随其后,达到102.9元/平。

  • 从各区租金变化幅度来看,仅南山与龙岗两区租金下滑,分别下降0.58%和0.18%。

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福田、南山租赁占比提升

  • 7月深圳各区租赁占比,龙岗租赁占比最高,达26.6%,下滑1.0%。罗湖紧随其后,占比为23.4%,下滑1.4%。而福田和南山两个核心区域占比提升最为明显,福田占比14.1%,上升2.5%;南山占比13.4%,上升2.0%。

  • 在租赁户型方面,3房户型租赁占比最高,占比达37.5%,上升2.1%;而1房户型租赁占比下滑1.9%至18.3%。

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中 原 研 判

  • 7月为租赁旺季,市场需求提升,租金也随之止跌回升。八月依然是毕业季租房高峰期,需求旺盛,租金仍有上升动力。

04 商 业 市 场

供应大幅下滑、成交上升

宝安区商铺面积占比近六成

二手商业成交回升

龙华商圈最热

供应大幅下滑,成交上升

  • 7月只有1个商业项目获批,为壹成未来花园的配套商铺,批售面积为3262平,环比下滑93%。根据网签数据,商业共成交279套,环比上升79%;共计成交1.31万平,成交面积环比上月上升77%。

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宝安区商铺占比面积占比近六成

  • 区域分布来看,7月宝安区共成交7757平,该区占全市商业成交面积的59%,为最主要的成交区域,其中观禧花园和微商大楼占据主导。而南山区商业主要为万科云城商铺,高价格也拉高了本月的均价。

  • 40㎡以下和40-70㎡面积段的商业、商铺占比分别达到42%和46%,合计占比88%;100平以上大面积商业、商铺成交占比约为2%。

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二手商业成交回升

  • 本月二手商业成交回升,成交面积为2.62万平,环比上升20%,成交套数为381套,环比上升19%。其中,宝安二手商业成交面积翻倍,南山二手商业成交面积升幅超过90%。


龙华商圈最热

  • 7月龙华商圈成交最热,占比23%,其次是宝安中心区和龙岗中心城区商圈,成交热度也相对较高,占比14%。

  • 客户购买商铺用途以投资为主,占比为91%。

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05 办 公 市 场

一手成交面积下滑两成

仅罗湖成交面积上升

天玑公馆位居一手办公成交榜首

二手办公成交面积回升

福田区依旧为二手办公成交主力

一手成交面积下滑两成

  • 7月深圳一手办公类物业市场成交289套,面积2.90万平,环比下降23.85%。

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仅罗湖成交面积上升

  • 7月网签数据显示,一手办公类物业中宝安区成交遥遥领先,其中会展湾·南岸和会展湾·中港为成交主力。

  • 全市有成交的区域中仅罗湖成交面积上升,其他区域成交面积普遍下滑。罗湖受招商中环项目影响,成交面积大幅上升。

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七月网签榜单

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二手办公成交面积回升

  • 7月深圳二手办公类物业成交126套,面积合计1.32万平,环比上升34.52%。

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福田区依旧为二手办公成交主力

  • 7月二手办公依然以福田和罗湖为主,除盐田外,本月其他区域成交面积均有所上升。福田成交面积环比上升51.88%至7982平,罗湖成交面积环比上升7.84%至2551平。

  • 本月福田二手办公成交套数为58套,成交套数占比为46%;罗湖二手办公成交33套,成交套数占比为26%。

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商办市场总结

  • 从备案数据看,7月一二手商业成交均呈现较大幅度的上升。从实际市场看,一手商业供应大幅下滑,只有一个项目底商拿到预售,市场气氛愈冷。一手商业成交依然以龙华区域的商业产品为主,南山的万科云城商铺继续保持较高的成交热度。在整体大环境下不佳背景下,作为投资属性为主的商业产品,成交预计将有所下降。


  • 7月一手办公无新增供应,深圳一手办公类物业市场成交289套,面积2.90万平,环比下降23.85%。7全市有成交的区域中仅罗湖成交面积上升,其他区域成交面积普遍下滑。7月深圳二手办公类物业成交126套,面积合计1.32万平,环比上升34.52%。尽管二手办公成交出现回升,但一手办公近三个月成交均呈疲软状态,加上供应收紧,预计未来办公成交依然相对低迷。

大佬论市 Alan点评

7月市场延续弱势,总体成交继续下滑,但成交结构发生变化。一手成交下滑明显,而二手成交小幅上升,但升幅要低于新房的下降幅度。受国内外多重因素影响,七月开发商推盘量大幅下滑,不及六月的一半,为今年3月以来的最低值。一是外围经济环境恶化,中美谈判不明朗;二是半年度冲业绩的节点刚过,开发商推盘意愿降低;三是政府加大了深圳房地产项目的巡查力度,开发商选择不开盘,即便开盘也非常低调,造成一手气氛较弱,分流部分需求到二手。2016年至今三年多时间,深圳房价没有太大变化,从开发商角度看,当然想卖高价,赚取更高的回报。房价连续三年不涨,但是建筑成本、营销成本、劳动力成本却在不断提高,地价也越来越贵,甚至极端个案出现了面粉贵过面包的情况。面包限价而面粉不限价的大环境下,房企利润难以保证。房企从以前的高利润到近些年来的微利润,特别是目前房地产资金整体紧张,监管大幅度加强,现金流对房企而言非常重要,部分中小房企在这三年调控中面对压力山大,破产的风险也随之而至。未来是汰弱留强的时代,实力弱的消失,强者才能留下。2019年以来,全国已经有超过279家房地产公司破产,每三天就有一个项目转让,频率非常恐怖,反应目前房地产行业集中度进一步提升。未来行业整合完成,市场上只留下强者,房价才有上涨的可能。而二手的话,每个小业主的持货量有限,抗风险能力更强,小业主出现破产或者大甩卖的情况很少,加上购买力充足,所以二手价格比较坚挺。香港近期受暴力事件影响,气氛严峻,市场也急速回落。游行对香港经济破坏大,但对心态的影响更大。部分人已经开始考虑移民,认为香港目前不安全、不适合居住。开发商也不敢开盘,特别是国内开发商,担心成为游行者的发泄对象,一手供应减少,市场逐步回落。近期港人到深圳看房的情况有所升温,也有香港企业考虑到深圳,特别是前海设办公室,作为离开香港的备选方案。投资界有句话:五穷六绝七翻身,八月份市场通常会逐步转旺。近期美国如期减息,引导全球进入减息周期的可能性提高,加上环球经济不明朗,新一轮的量化宽松政策一触即发,房产等固定资产价格将会有很大支持。利率下行及央行放水,对房地产有较大影响,有利于市场回暖。整体气氛改善下,相信开发商经过7月修整,将重新部署开盘,八月市场有望转趋热闹。

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